OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下(xià全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江R全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制EIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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