5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里