一线城市，也不(bù)端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导价(jià)的消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条(tiáo)消息(xī)为什(shén)么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价被称为“核弹(dàn)级”政策(cè)，其次深圳几乎是最(zuì)后一个(gè)还在“认(rèn)真”实施(shī)这条(tiáo)政策的城(chéng)市，最后深(shēn)圳是房价前(qián)三(sān)的核(hé)心城市。所以，深圳的一举一动都具(jù)有风向标意(yì)义。

　　有分(fēn)析(xī)人士指出，深圳二手(shǒu)房指导价如果取(qǔ)消，首先有利(lì)于深圳二(èr)手房回暖，然后二手房回暖有利(lì)于深(shēn)圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利(lì)于全(quán)国楼市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二(èr)手房指导(dǎo)价”正式结(jié)束。传言(yán)称：二手房贷款(kuǎn)不按官方参考(kǎo)价(jià)（指导价），银行核定房价(jià)以网(wǎng)签备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了(le)“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没(méi)有(yǒu)看到官方(fāng)文件。据证(zhèng)券(quàn)时报21日消(xiāo)息，目(mù)前深圳(zhèn)多(duō)家大行表示“尚未接到正(zhèng)式通知，目前仍(réng)按(àn)参考价办理按揭”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易居研究院研究总监(jiān)严跃进认为，本次政策大概率为(wèi)真，更多体现为银行贷(dài)款等领(lǐng)域按照新(xīn)的规(guī)则进行，但(dàn)不(bù)会出(chū)台正式文件。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市二手房指导价横(héng)空出世。当(dāng)时(shí)，深圳一口(kǒu)气公布了全市3595个(gè)小区(qū)的参考价，很多南山、福田、宝安(ān)中心区的(de)高价(jià)盘(pán)，直接按照当时(shí)的市场(chǎng)价打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照指导价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不(bù)觉得厉害，但经历(lì)了这两年的痛苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹(dàn)级(jí)”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万的(de)房子，如果(guǒ)不“指导”，可(kě)以首付3成即300万；如(rú)果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首付(fù)3成210万，加上需(xū)要(yào)全款支付的部分，实际首付去(qù)到了510万(wàn)，相当于(yú)首付5成了（多给210万(wàn)首(shǒu)付）。这直(zhí)接(jiē)让大批量买家，失去(qù)了购房(fáng)能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考价以后，东莞、宁波(bō)、成(chéng)都、三亚、西(xī)安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆(lù)续(xù)跟进。事实也确实证明了，这(zhè)条政(zhèng)策的“核弹”级别(bié)。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客的统(tǒng)计，实(shí)施二(èr)手房指导价(jià)的10个城(chéng)市，有(yǒu)8个挂牌价(jià)降了(le)。

　　2022年(nián)受到疫情的(de)影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年(nián)12月(yuè)数据为(wèi)例，全国70个大(dà)中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数(shù)据显示：成交量上，二手房指导价出(chū)台当年，深圳二手住(zhù)宅成交(jiāo)量同比(bǐ)下(xià)滑57％。2022年继(jì)续(xù)腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅(jǐn)2.2万套，创近二(èr)十(shí)年(nián)最低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月(yuè)相比，如(rú)今二手房(fáng)挂牌价低(dī)于及(jí)接(jiē)近参考(kǎo)价的房源占比大幅(fú)增(zēng)加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小区中，过半成交(jiāo)价低(dī)于参(cān)考价。

　　只(zhǐ)有真实经历(lì)其中的人，才能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳(zhèn)房东(dōng)，斩仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据(jù)说(shuō)一位码农三年前(qián)高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据(jù)媒体推(tuī)测(cè)，如(rú)果案(àn)例属实，买家的实(shí)际购(gòu)房成本高(gāo)达20万/平，目前价格(gé)跌至(zhì)14万/平(píng)，叠(dié)加(jiā)这三年的房(fáng)贷和持有成本(běn)，差(chà)不多亏损超(chāo)千万(wàn)。

　　深(shēn)圳一大批人这两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二手房成(chéng)交量创下多年新低，学区房神话不再(zài)，房产中(zhōng)介的日子(zi)难过(guò)，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施了(le)二手房(fáng)指导价的城市陆陆续续(xù)低(dī)调退出(chū)，目前(qián)只(zhǐ)有深圳(zhèn)还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也不(bù)端着了。

　　近(jìn)日(rì)，北京在(zài)房(fáng)山区试点多子女家庭和职住平(píng)衡(héng)家庭购房支持政(zhèng)策。上海(hǎi)也(yě)考虑予以多(duō)孩家(jiā)庭在新(xīn)房计分制度(dù)政(zhèng)策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的3月份(fèn)70个大中城市商(shāng)品住宅销(xiāo)售价(jià)格变动(dòng)情(qíng)况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手(shǒu)房价(jià)格仍然是同比去年依然是(shì)下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长(zhǎng)了，其他二线城市如杭州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥等城市价(jià)格都是(shì)同比上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不(bù)急吗？

　　事实上(shàng)，上面可(kě)能更(gèng)急(jí)。3月份，两(liǎng)部门联合(hé)发(fā)文，全面推动(dòng)二手房“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评的新政。对(duì)于激活二手房交(jiāo)易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是指出：建筑业、房地(dì)产(chǎn)企业要发挥国民(mín)经济(jì)“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归(guī)到(dào)常识，从字(zì)面(miàn)理解一下这两个(gè)词，意思(sī)就(jiù)是——顶梁柱如(rú)果不行(xíng)了，上(shàng)面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小(xiǎo)船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一大波正在路(lù)上...

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