近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(b姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她èi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她dàn)不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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