文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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