导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(q女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束iú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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