5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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