文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开(k大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看āi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看国规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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