文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(y其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义ī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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