文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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