OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们(men)一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学(xué)城(chéng)这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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