近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

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