导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(p一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋ǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋