文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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