5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高田井读什么字，畊和耕的区别到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí田井读什么字，畊和耕的区别)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的(田井读什么字，畊和耕的区别de)时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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