万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融值此之际是什么意思春节，值此 之际创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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