从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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