近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况。拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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