饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗>

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在(zài)产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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