近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权(quán)新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金(j新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉īn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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