近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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