5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng姜子牙活了多少岁)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6姜子牙活了多少岁.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去库存姜子牙活了多少岁(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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