OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一河北保定技校排名，保定技校前十名定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼河北保定技校排名，保定技校前十名的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和(hé)张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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