文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性(xìn丁二醇和丙二醇是不是酒精g)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)丁二醇和丙二醇是不是酒精筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)丁二醇和丙二醇是不是酒精化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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