5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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