文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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