近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为遭天谴什么意思，天谴什么意思解释，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金遭天谴什么意思，天谴什么意思解释(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)遭天谴什么意思，天谴什么意思解释层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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