饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在的“乱(luàn)一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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