导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着社日节是什么节日 社日节是农历几月初几不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套社日节是什么节日 社日节是农历几月初几数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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