饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及工农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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