文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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