导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

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　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fán梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗g)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(d梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗uì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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