导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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