文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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