导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhá大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流i)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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