万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了(le)购女生有感觉了是怎么样的呢房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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