文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支云南有哪几个市 云南是几线城市付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)云南有哪几个市 云南是几线城市后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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