5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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