近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包(bāo)括了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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