导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱mg alt="中国户均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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