万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3五的大写是什么

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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