5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(x夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音ù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方(fā夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音ng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(b夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音ào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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