5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升(shē原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕ng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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