OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位大(dà)园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情(太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大(dà)租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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