万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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