5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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