导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体g>接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tí丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体ng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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