文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同g>2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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