文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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