5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首(一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克